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二手房屋买卖合同纠纷案:黄某顺诉黄某生、刘某能

来源:向日葵律师在线  作者:产品研发部   时间:2014-08-18

摘要:二手房屋买卖合同纠纷案:黄某顺诉黄某生、刘某能

客户:黄某顺

案由:二手房屋买卖合同纠纷—一房二卖

涉及金额:600万

承办律师:蒋文彪、吕绍启(实习)

时间:2013年5月至2014年8月

服务:民事诉讼代理

案件背景

   2013年1月14日,黄某顺购买黄某生、刘某能位于广州市花都区狮岭镇南航碧花园北区(五溪御龙湾)F-195号别墅,成交价520万。《房屋买卖合约》签订后,黄某顺支付了定金10万元,办理了网签、递件、缴清了过户的税费,房管部门向黄某顺出具了收件回执。就在快完成过户手续的时候,2013年1月22日,第三人谭某明申请法院查封了上述房屋,黄某顺无法继续办理房屋过户手续。

   原来,在黄某顺购买之前,黄某生、刘某能于2012年12月10日已与第三人谭某明签订《房屋买卖合约》。第三人谭某明向广州仲裁委申请仲裁,要求黄某生、刘某能继续履行《房屋买卖合约》,承担违约责任。

黄某顺的不利因素

   1)广州仲裁委已裁决,黄某生、刘某能继续履行与第三人谭某明之间的《房屋买卖合约》;

   2)第三人谭某明申请法院已查封了涉案房屋,黄某顺无法继续办理房屋过户手续;

   3)黄某顺已支付定金、税费、中介费等费用80万。

黄某顺的要求

   1)一定要房,要黄某生、刘某能继续履行合同,协助办理房屋过户手续;

   2)要黄某生、刘某能支付违约金、赔偿损失。

案件的关键

   1)在仲裁裁决黄某生、刘某能继续履行与第三人谭某明签订《房屋买卖合约》的情况下,请求黄某生、刘某能继续履行合同与黄某顺之间的《房屋买卖合约》,是否可能,是否有法律依据,法院该如何处理;

   2)黄某生、刘某能是否违约,是否应承担违约责任;

   3)黄某顺办理网签、递件、缴清税费,是否可以对抗第三人。

律师的观点

   1)黄某顺不是仲裁裁决中的当事人,因而,仲裁裁决书只能约束黄某生、刘某能和第三人谭某明,不能约束黄某顺。仲裁裁决书只是确认了黄某生、刘某能继续履行与第三人谭某明之间的合同义务,并未确定涉案房屋的产权归属于第三人谭某明,黄某生、刘某能或第三人谭某明不能以此对抗黄某顺。

   2)黄某生、刘某能“一房二卖”事实清楚,证据确凿,依法应承担违约责任。

   3)黄某生、刘某能与黄某顺之间的《房屋买卖合约》已经在履行过程中,与第三人谭某明之间的《房屋买卖合约》实际未履行,根据履行优先原则,应优先保护黄某顺的权益。

解决方案及措施

   1)向法院申请,查封涉案房屋;

   2)向法院提起继续履行或解除合同之诉;

   3)边诉边谈,争取协商解决;

   4)向有关部门及领导反映情况,排除非法律因素的干扰。

律师介入效果及分析

律师介入前

   1)黄某生、刘某能同意协商解决,但要求黄某顺退出购买;

   2)黄某生、刘某能不同意支付违约金,赔偿损失;

    律师介入后:

   1)2013年5月30日,黄某顺向花都区法院提起诉讼,请求黄某生、刘某能继续履行合同,协助办理房屋过户手续,并支付违约金、赔偿损失。

   2)法院查封了涉案房屋。

   3)2013年8月7日,花都区法院以涉案房屋部分房产被第三人查封,客观上造成涉案房屋不能办理过户手续,存在事实上的障碍等理由驳回黄某顺的诉讼请求。黄某顺不服一审判决,2013年8月20日,向广州中级法院提起上诉。二审上诉过程中,第三人谭某明与黄某生、刘某能达成和解,谭某明退出购买,其申请的查封解除。黄某生、刘某能同意将涉案房屋卖给黄某顺,但不同意支付违约金。

   4)二审开庭中,黄某生、刘某能同意协助办理过户手续,但因对违约金数额双方分歧太大,无法达成一致。2013年12月13日,广州市中级法院以双方同意将涉案房屋过户,黄某顺提出的权利主张不需要通过民事诉讼程序解决等理由,驳回黄某顺的诉讼请求。

   5)二审判决后,2013年12月24日,律师发函敦促黄某生、刘某能协助黄某顺办理上述房屋的过户手续,黄某生、刘某能同意协助,仍然不同意支付违约金。

   6)2014年1月6日,黄某顺向花都区法院提起诉讼,请求解除黄某顺与黄某生、刘某能之间的《房屋买卖合约》,判令黄某生、刘某能支付违约金,并赔偿经济损失。

   7)2014年3月26 日,花都区法院法院判决,解除黄某顺与黄某生、刘某能之间的房屋买卖合同;黄某生、刘某能退还购房定金10万元及利息给黄某顺,但是,驳回黄某顺要求承担违约金和赔偿损失的诉讼请求。

   8)黄某顺不服一审判决,2014年4 月9日,黄某顺向广州市中级法院提起上诉,请求撤销一审判决第四项,改判为:黄某生、刘某能向黄某顺支付违约金,并赔偿经济损失。

   9)黄某顺向法院有关领导反映情况,要求有关领导重视本案,为依法、公正审理该案排除非法律因素的干扰。

   10)2014年7月18日,在广州市中级法院法院的主持下,黄某顺与黄某生、刘某能达成和解;黄某生、刘某能同意协助办理过户手续,并同意赔偿黄某顺诉讼费6万元。

   11)2014年8月15日,黄某顺终于拿到了涉案房屋的房屋所有权证书,实现了“一定要房”的目标。

评价

  本案系比较典型的二手房屋买卖合同纠纷案件,涉及一房二卖及一些非法律因素的干扰;经过近二年的拉锯战,黄某顺终于实现了“要房子”的目标。

  律师诉状、代理词精彩词句赏识:

   1)令黄某顺没有想到的是,就在快完成过户手续的关键时刻,2013年1月22日,第三人谭某明申请法院查封了上述房屋,致使黄某顺无法办理房屋过户手续。

   2)在此种情势下,黄某顺多次联系被告黄某生、陈某能,要求继续履行合约,协助黄某顺办理上述房屋的过户手续,并就相关事宜进行协商解决;被告口头说,可以协商,然而,就是没有实际的行动。

   3)一审判决前后矛盾,从正确的事实推导出错误的法律结论。

   4)仲裁委和法院的四份裁判文书确认了被告黄某生、陈某能“一房二卖”以及隐瞒“一房二卖”的事实。

   5)上述二份律师函再次证明:被告黄某生、陈某能的违约行为;证明一审审判人员认定,“双方的律师函均未有效送达,双方均未能提供证据证实系对方违约导致合同不能履行,均应对自己的主张承担举证不能的责任” (原审判决<2014>穗花法民三初字第112号判决书第17页第9—11行),与事实不符,显然,是在歪曲事实,为被告开脱。

   6)黄某顺不申请法院解除对该涉案房屋的查封,显然是在自保,是在行使抗辩权,是为了防止涉案房屋再次被另卖他人。一审审判人员却将被告黄某生、陈某能不协助黄某顺办理过户手续的责任归责于黄某顺,明显是在歪曲事实,显失公正。

   7)黄某顺本以为,二审法院一定会支持黄某顺的上诉请求。

令黄某顺没想到的是,2013年12月13日,二审法院竟然以双方同意将涉案房屋过户,黄某顺提出的权利主张不需要通过民事诉讼程序解决等理由,“毫不客气”地驳回了黄某顺的诉讼请求。

黄某顺深深感觉到这种“草率而简单”的判决,不利于终结黄某顺与被告黄仁生、陈志能之间的购房纠纷,反而,会给被告黄仁生、陈志能留下不继续履行上述《房屋买卖合约》的法律依据。黄某顺虽然不服二审判决,不过,也没有办法。

   8)被告黄某生、陈某能“一房二卖”的行为,从2013年1月22日发生纠纷起至现在近二年,严重损害了黄某顺的合法权益,并给黄某顺造成了购房款利息、税费、诉讼费等大量额外的费用及损失。如果被告黄某生、陈某能按时履行合同,本不应产生这些费用。一审审判人员无视被告给造成的黄某顺大量额外的损失,一分钱的赔偿都不判决给黄某顺,断然驳回黄某顺要求被告黄某生、陈某能支付违约金、赔偿损失的请求,一审审判人员这种做法不仅不合理、不合法,而且也反映出一审审判人员没有任何人文精神和体谅之心。

   综上所述,本案事实清楚、证据确凿、道理简单,即使不懂法律的人,也能分辨出孰是孰非,谁对谁错,一审审判人员却做出如此不合情理、不合法、不公正的判决,实难服人。

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